Методические рекомендации по созданию совета многоквартирного дома

совет домаНастоящие рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме при избрании совета многоквартирного дома.

18 июня 2011 года вступил в действие Федеральный закон №123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Этот закон дополнил Жилищный кодекс Российской Федерации, в частности, статьей 161.1. «Совет многоквартирного дома», регламентирующей порядок избрания и деятельности совета.

Согласно статье 161.1, если в многоквартирном доме (далее - МКД):

  • не создано ТСЖ;
  • данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • более чем четыре квартиры;

 

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет МКД.

Если в течение календарного года, то есть до 18 июня 2012 года решение об избрании совета МКД собственниками не принято или не реализовано, орган местного самоуправления, в трехмесячный срок, созывает общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу избрания совета МКД или создания в доме ТСЖ.

 

1. Общие положения о совете МКД

  • Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким МКД.
  • Необходимое количество членов совета МКД устанавливается общим собранием собственников помещений. Количество членов совета МКД целесообразно устанавливать с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир.
  • Совет МКД избирается из числа собственников помещений в данном доме. Председатель совета МКД избирается из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений.
  • Совет избирается сроком на 2 года, иной срок может быть установлен общим собранием собственников, действует до его переизбрания.
  • Досрочное переизбрание совета МКД возможно на общем собрании собственников в случае, если совет исполняет свои обязанности ненадлежащим образом.
  • Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

 

2. Основные задачи и полномочия совета МКД, председателя МКД
требования к членам совета МКД

Задачи совета:
-   Принимать участие от имени собственников в решении вопросов управления многоквартирным домом.
-   Представление, соблюдение и защита интересов собственников в отношениях с управляющей (обслуживающей) организацией при выполнении условий договора управления домом.

Полномочия совета:

Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников МКД.

1. Выносит на рассмотрение общего собрания собственников помещений в МКД предложения о порядке:

- пользования общим имуществом МКД;

- планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

2. Обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

3.  Представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании;

4.   Осуществляет контроль:

-  за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом;

- содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

5.  Реализует иные полномочия по вопросам компетенции совета, комиссий и другие вопросы, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ.

Совет подотчетен общему собранию собственников и ежегодно представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

Из числа членов совета МКД на общем собрании собственников избирается председатель.

Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчетен общему собранию собственников.

Полномочия и функции председателя:

  • До принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления, вступает в переговоры относительно условий указанного договора и доводит до сведения общего собрания собственников результаты таких переговоров.
  • На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД:

- заключает договор управления МКД, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

- осуществляет контроль выполнения обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности их оказания и (или) выполнения, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

-  выступает в суде, в качестве представителя собственников помещений в доме, по делам, связанным с управлением МКД и предоставлением коммунальных услуг.

Требование к членам совета МКД:

Для эффективного выполнения задач и полномочий совета МКД, кандидатуры, предлагаемые в совет должны отвечать следующим условиям:

  • обладать организаторскими способностями, коммуникабельностью;
  • иметь представление о функционировании, содержании и ремонту МКД;
  • владеть положениями действующего законодательства РФ в сфере ЖКХ.

Прекращение полномочий совета и председателя МКД

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников. В случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья  - до избрания правления товарищества.

Полномочия члена совета дома и председателя прекращаются также в следующих случаях:

- по инициативе самого члена совета дома или председателя совета дома;

- в связи с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В случае принятия решения собственниками о досрочном прекращении полномочий совета дома или его председателя, выборе нового совета дома или одного из его членов, собственники помещений уведомляют управляющую (обслуживающую) организацию о принятом решении.

Порядок проведения общего собрания для избрания совета МКД

Общее собрание собственников  МКД по вопросу избрания совета МКД проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, с учетом изменений, установленных Федеральным законом №123-ФЗ.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, также и путем проведения заочного голосования.

При подготовке общего собрания для успешного его проведения желательно создать инициативную группу из числа жителей, которая будет прорабатывать связанные с проведением общего собрания вопросы:

  • выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;
  • предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления;
  • разъяснение действующего законодательства по вопросу управления МКД;
  • выявление организаций, специализирующихся на управлении МКД;
  • определение доли каждого собственника в общем имуществе МКД (доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ);
  • определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.

При подготовке общего собрания должны учитываться все необходимые организационные моменты, так как от этого зависит правомерность принятого на нем решения.

Первый этап подготовительный:

  • Разработать необходимую для проведения собрания документацию:
  • информацию о кандидатурах в совет, председателя совета;
  • исходные данные для регистрации участников;
  • проект решения собрания и проект документов, предлагаемых собранию для утверждения;
  • бюллетени для голосования

Второй этапПодготовить повестку общего собрания:

  • О выборах председателя собрания, секретаря, счетной комиссии для подсчета результатов голосования общего собрания собственников помещений МКД и подписания итогов голосования.
  • О создании совета МКД по адресу:_______________________
  • Об утверждении количества членов совета.
  • Об избрании членов совета.
  • Об избрании председателя совета.
  • Об избрании членов счетной комиссии.
  • Об определении места хранения решений и протокола общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме.
  • Определить дату и место проведения общего собрания и разместить информацию.
  • Направить уведомление о проведении общего собрания (не позднее, чем за 10 дней до даты) каждому собственнику:
    • - заказным письмом;
    • - отдать под роспись;
    • - иным способом, если он предусмотрен решением общего собрания.

В уведомлении должны быть указаны:

- сведения об инициаторе собрания, данные о его собственности в данном доме;
- форма проведения собрания (очная/заочная);
- дата, место, время проведения;
- повестка дня собрания;
- порядок, место или адрес ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним - вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Наряду с уведомлением о проведении собрания целесообразно направить  каждому собственнику МКД бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись.

Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в многоквартирном доме могут находиться жилые и нежилые помещения в муниципальной собственности. В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются и в администрацию района.

Второй этап – проведение собрания

  • Правомочность общего собрания

Собрание – очное и заочное – правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на очном общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

  • Решения общего собрания

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня (ст. 46 ч. 2 ЖК РФ). В противном 3случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке.

Решения общего собрания – очного и заочного - собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания совета дома считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Требования к решению собственника при заочном голосовании:

  • решение должно быть оформлено в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование (п.4. ст. 48 ЖК РФ);
  • в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов;
  • решения должны быть переданы в указанное в уведомлении о проведении собрания место до указанной даты (день, месяц, год и время) окончания приема.
  • Голосование на общем собрании

 

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник.

 

При заочном голосовании, если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

  • Подведение итогов голосования

Итоги голосования подводит созданная счетная комиссия. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

При подведении итогов заочного голосования засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3.  Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания – очного и заочного - оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Протокол  должен быть оформлен не позднее 10 дней со дня проведения общего собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания. Размещает решения собственник, по инициативе которого было созвано такое собрание, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

При проведении собрания в заочной форме протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

4. Взаимодействие советов МКД с управляющими (обслуживающими) организациями

Управляющие (обслуживающие) организации в соответствии с договорами управления (осуществления работ/выполнения услуг):

- представляют по запросу советов, председателей советов информацию о расходах на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома и земельного участка.

- по согласованию с советами, председателями советов привлекают их к участию в подготовке предложений при разработке планов текущего ремонта, мероприятий по энергосбережению в многоквартирных домах, улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда.

- по согласованию с советами, председателями советов обеспечивают их участие в комиссионных обследованиях жилищного фонда, проверке технического состояния домов и инженерного оборудования, а также профилактических осмотрах с целью подготовки предложений о проведении текущего и капитального ремонта домов.

- по согласованию с советами, председателями советов обеспечивают их участие в приемке всех видов работ по содержанию, ремонту общего имущества, в том числе по приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации, с правом подписи в актах приема-сдачи работ.

- предоставляют по запросам советов, председателей советов информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуги (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

В целях организации указанного взаимодействия целесообразно рассмотреть вопрос о заключении соглашения между советом дома и управляющей организацией, примерная форма соглашения приведена в приложении №4 к методическим рекомендациям.

5. Взаимодействие советов МКД с органами местного самоуправления

В соответствии с действующим законодательством органы местного самоуправления в пределах своей компетенции:

- оказывают содействие советам в подготовке общих собраний собственников по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников. Оказывают информационно-консультационную помощь советам по вопросам управления, содержания и текущего ремонта многоквартирных домов, предоставления коммунальных услуг;

- совместно с управляющими (обслуживающими) организациями оказывают советам содействие в организации их деятельности, рассматривают предложения советов домов по улучшению работы жилищно-коммунальных служб, содержанию и сохранности жилищного фонда и обращения о невыполнении управляющими организациями обязательств по договорам управления многоквартирными домами;

- оказывают содействие в повышении уровня знаний членов советов путем проведения семинаров, информационных встреч и т.д.;

-   проводят мониторинг выбора собственниками советов;

- по согласованию с советами привлекают их к участию в комиссионных обследованиях многоквартирных домов, заседаниях, совещаниях с правом совещательного голоса по вопросам, затрагивающим интересы жителей многоквартирного дома;

- представляют по запросам советов, председателей советов информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуги (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг;

- предоставляют по запросам советов, председателей советов информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах, регулирующих отношения в данной сфере, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.